De corporatie als VvE bestuurder
Nederland telt op dit moment nog (steeds) enkele duizenden VvE’s waar een corporatie optreedt als statutair bestuurder. Dit is vaak al het geval vanaf het moment van splitsen bij nieuwbouw of uitponden. Soms is de reden dat er vanuit de private eigenaren geen bestuur te formeren blijkt of dat een zittend bestuur er na zoveel jaar geen zin meer in heeft. Het goed besturen van een VvE vergt veel specifieke kennis, inzicht en doorzettingsvermogen. Het wordt niet altijd zo begrepen, maar het is een ‘vak apart’.

Zij die namens de corporatie als vertegenwoordiger van de grooteigenaar in VvE’s acteren en daar tevens als bestuurder zijn aangesteld, zullen dat beamen. De impact van het besturen is groot. Vaak groter dan tot nu toe werd aangenomen. Enerzijds dien je het belang van de corporatie als grooteigenaar te bewaken, anderzijds sta je er voor de VvE als rechtspersoon.

Uitdaging
Zie maar eens uit deze spagaat te komen. Bovendien is het vervullen van de ‘eigenaarsrol’ al een dagtaak waar het besturen vaak aan wordt toegevoegd. Er zijn situaties bekend, waarbij de ‘eigenaarsrol’ ook nog eens 60 VvE’s mag besturen. Dat is best een uitdaging.

Een uitdaging die niet alleen de medewerker raakt, maar zeker ook de bestuurder van de corporatie en zijn of haar team. Vraagstukken als ‘belastbaarheid van medewerkers’, ‘belangenverstrengeling’, ‘geloofwaardigheid’ en ‘bestuurdersaansprakelijkheid in de VvE’ komen dan scherp in beeld. Bovendien mag je je op z’n minst afvragen of het besturen van een VvE wel onder het regime van de DAEB gebonden werkzaamheden valt.

Beeldvorming
Een en ander komt de transparantie over het functioneren van de corporatie in relatie tot haar VvE’s niet ten goede en kan zelfs tot wrijvingen leiden met de andere eigenaren binnen de vereniging. Een vereniging waarvoor in veel gevallen het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan een VvE-beheerder die vaak ook nog eens gelieerd is aan de woningcorporatie.

Onderzoek bevestigt het bovenstaande beeld (SEV 2012). Als belangrijke oorzaken voor de spanningen en problemen binnen gemengde complexen worden vooral genoemd:

  • De omvangrijke taken en functies van de woningcorporatie als verhuurder, grooteigenaar (dominante positie in de vergadering van eigenaars), beheerder, bestuurder, projectontwikkelaar, verkopende partij, uitvoerder van onderhoud, etc.
  • De verschillen in de juridische basis waar private eigenaren en huurders in een gemengd complex mee te maken hebben (onderscheid tussen het appartementsrecht en huurrecht), verschillen in procedures en beleving van woongenot en onderscheid in toegang tot VvE gerelateerde informatie voor eigenaren en huurders.

De onafhankelijke VvE bestuurder
Verbetering van het functioneren en verder professionaliseren van VvE’s is nu ook voor Langhenkel Wonen een uitdaging met de introductie van de onafhankelijke VvE bestuurder. De onafhankelijke VvE bestuurder kan een tijdelijke of structurele rol vervullen. Een tijdelijke inzet is bijvoorbeeld denkbaar bij het opstarten van nieuwe VvE’s (nieuwbouw of uitponden), het ‘oppeppen’ van bestaande VvE’s of bij conflict- of probleemsituaties waarbij de onafhankelijke bestuurder (mede) als mediator optreedt.

Langdurige inzet van Langhenkel Wonen als onafhankelijke bestuurder is gewenst in situaties waarin er geen bestuur kan worden samengesteld uit de private eigenaren. Ook daar waar ‘oud zeer’ moet worden weggenomen en vertrouwen moet worden hersteld zal de onafhankelijke bestuurder van Langhenkel Wonen langer in beeld blijven.

Contractpartij
In beginsel is de VvE de contractpartij waarmee de onafhankelijke bestuurder van Langhenkel Wonen zich verbindt. Het kan echter voor de corporatie met een relatief groot aandeel in de VvE een strategische afweging zijn om onze onafhankelijke bestuurder voor een beperkte periode (bijvoorbeeld één jaar) eerst zelf te bekostigen.

Hans van Holten,
senior-adviseur VvE

“Het optreden als VvE bestuurder is uitdagend werk. Werk waarin wet- en regelgeving, bouwkunde, financieel beheer en niet te vergeten mensen samenkomen. De onafhankelijke VvE bestuurders van Langhenkel gaan deze uitdaging graag aan en bieden een elegante oplossing voor de fricties die ontstaan bij gemengd bezit.”

Voor- en nadelen van de onafhankelijke bestuurder
Ook de inzet van een onafhankelijke VvE bestuurder kent natuurlijk voor- en nadelen. De ons bekende zetten we graag even op een rij.

Voordelen

  • Vanuit de corporatie gedelegeerde medewerkers kunnen weer terug naar de oorspronkelijke taken.
  • Een ‘eigenaarsrol’ met bestuurstaak wordt minder belast.
  • De onafhankelijke VvE bestuurder brengt een gestagneerd bestuursproces weer op gang en zal de vereniging reactiveren.
  • Daar waar een bestuurder niet mogelijk bleek, wordt dit nu ingevuld door de onafhankelijke VvE bestuurder.
  • Regulier overleg met de externe beheerder van de VvE is voortaan een taak van de onafhankelijke VvE bestuurder en ontlast de corporatie.
  • De onafhankelijke VvE bestuurder beoordeelt contracten en onderhandelt waar nodig over nieuwe voorwaarden. Dat hoeft niet meer via de corporatie.
  • In geval van een conflict met of tussen bewoners grijpt de onafhankelijke VvE bestuurder in. Dat werk vervalt bij de corporatie.
  • Het organiseren van bestuursvergaderingen is voortaan een taak van de onafhankelijke VvE bestuurder: dat scheelt de corporatie veel tijd.
  • Langhenkel draagt zorg voor een up-to-date kennisniveau door training en feedback.
  • Het besturen van VvE’s waarbij sprake is van gemengd bezit, is de kerntaak van onze professional.
  • De Langhenkel onafhankelijke VvE bestuurder is goed verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid. Voor de corporatie geldt daardoor een gering aansprakelijkheidsrisico.
  • Het Langhenkel backoffice is voor leden van de VvE’s, de huurders en de corporatie uitstekend bereikbaar.
  • De continuïteit van bestuur is gewaarborgd bij ziekte, verlof of wisseling van werkzaamheden.
  • De onafhankelijke VvE bestuurder zorgt met zijn kennis en ervaring voor een kwaliteitsimpuls bij de VvE en de corporatie.
  • De ervaren onafhankelijke VvE bestuurder weet weerstanden vroegtijdig te voorkomen door een neutrale en deskundige houding.

Nadelen

  • Het duurt even voordat de onafhankelijke VvE bestuurder vertrouwd is met de bewoners, het complex en het gebied.
  • De kosten voor een extern bestuurder zijn fractioneel hoger.
  • De corporatie komt wat meer op afstand te staan.
  • Strategische invloed op het bestuursproces is niet mogelijk, anders dan via de ALV.

Maatwerk: maak een afspraak
De Langhenkel onafhankelijke VvE bestuurder levert maatwerk. Dat betekent dat de corporatie en de leden van de vereniging zélf kunnen beslissen hoeveel taken er aan onze bestuurder worden overgedragen. De kosten worden per VvE volledig inzichtelijk gemaakt en zijn zeer transparant.

Wij komen graag bij u langs om onze mogelijkheden vrijblijvend toe te lichten. Bel of e-mail voor een afspraak met Irene Weertman-Halfwerk: iweertman@langhenkel.nl, telefoon 06 – 46 75 21 95 of Hans van Holten: hvholten@langhenkel.nl, telefoon 06 – 30 81 56 66.

Klik hier voor onze folder met meer informatie.


Nieuw! De Cursus servicekosten voor complexbeheerders

Als beheerder hebt u veelal de gehele verantwoordelijkheid voor een complex, inclusief de daarbij behorende contracten voor onderhoud, die zich weer laten vertalen in de servicekosten. Om tot een goede inkoop en bewaking van onderhoudsdiensten te komen, om de servicekosten in de interne organisatie goed in te bedden en om goede voorlichting aan de huurders te kunnen verstrekken, moet u beschikken over gedegen kennis over (de opbouw van de) servicekosten. Langhenkel Opleiding, Training & Advies verzorgt daarom de eendaagse Cursus servicekosten voor complexbeheerders. Klik hier voor meer informatie.

Delen!