Op 1 oktober 2015 is een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) ingevoerd, waarin de marktwaarde van de woning een belangrijke rol is gaan spelen. In het nieuwe WWS zal de wettelijke huurprijs voor maximaal 25% worden bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Tijdens de parlementaire behandeling[1] is gevraagd huurders te adviseren een WOZ-beschikking aan te vragen op het moment dat ze ook het voorstel tot huurprijsverhoging ontvangen. De Waarderingskamer heeft echter in het nader advies van 25 november 2014 aangegeven een werkwijze voor te staan die inhoudt dat gemeenten bij het verzenden van WOZ-beschikkingen in de eerste 8 weken van het kalenderjaar ook een beschikking toezenden aan de huurders. De Wet WOZ voorziet namelijk al in een regeling voor huurders inzake de WOZ-beschikking. Een huurder is al belanghebbende op grond van de artikelen 24, derde lid, onderdeel b, en 26 van de Wet WOZ, en een huurder kan daarom een beschikking ontvangen omtrent de WOZ-waarde en zo nodig bezwaar maken. Huurders hadden – na het afschaffen van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting in 2006 – meestal geen inhoudelijk belang meer bij een WOZ-beschikking. Veel gemeenten zonden daarna geen WOZ-beschikking meer naar de huurder. Dat gebeurde slechts bij een gemeentelijke heffing waarbij de gebruiker een tarief betaalt dat is gebaseerd op de WOZ-waarde. Voorts verstrekken gemeenten een WOZ-beschikking aan huurders, voor zover dat van belang is voor de toekenning van de zogenaamde ‘schaarste punten’. De wijziging van het WWS leidt ertoe dat huurders in het algemeen weer een eigen belang kunnen hebben. Geconcludeerd is dan ook dat al in de positie van de huurder is voorzien met de Wet WOZ en met de door de Waarderingskamer aangegeven toezending van WOZ-beschikkingen aan de huurders. Huurders hoeven hierdoor niet meer een WOZ-beschikking aan te vragen op het moment dat zij een voorstel tot huurprijsverhoging ontvangen. Inzake bezwaar en beroep in relatie tot de positie van de huurder en verhuurder is voorzien met de wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen. Deze wet leidt onder meer tot wijziging van artikel 29 van de WOZ. De voorgenomen inwerkingtredingsdatum van deze wijziging is 1 oktober 2015. Wanneer twee belanghebbenden bij dezelfde onroerende zaak afzonderlijk bezwaar en beroep indienen en daarbij tegenstrijdige overwegingen aandragen, zal de gemeente bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-taxatie standpunten van beide zijden meewegen.

Indien een bezwaar leidt tot een verhoging of verlaging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde zullen in ieder geval belanghebbenden die eerder een beschikking hebben ontvangen daarvan op de hoogte worden gebracht (bijvoorbeeld wanneer een vermeerdering van de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een bezwaar van de verhuurder). De VNG heeft voorts in zijn advies gevraagd aandacht te besteden aan de gevolgen van de aanpassing van het WWS voor de WOZ-taxatie-methodiek. Hierin is voorzien door in het WWS onverkort uit te gaan van de uitvoeringspraktijk inzake taxaties. Het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs, en een eventueel tegengesteld belang daarbij bij huurder en verhuurder, zal dan ook geen waarde bepalend element kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Het WWS leidt hierdoor dus niet tot een wijziging in de uitvoering door gemeenten inzake de taxaties.

Ondersteuning door De Langhenkel Groep

Een extra toestroom van bezwaarschriften is te verwachten. De Langhenkel Groep gaat stelt daarom een pool van medewerkers bezwaar beschikbaar om eventuele achterstanden te kunnen wegwerken.

Een rol voor werk & inkomen?

Omdat veel bijstandsgerechtigden van een woningcorporatie huren zou, na enkele succesvolle bezwaarschriften, bij bijstandsgerechtigden in vergelijkbare woningen in de gemeente bekeken kunnen worden of deze ook kunnen leiden tot huurverlaging (en daarmee een hoger inkomen), waardoor de kans op financiële problemen voor deze doelgroep kan worden verkleind. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door gerichte informatieverstrekking, daadwerkelijke ondersteuning, via een verplichting op grond van de Participatiewet, dan wel in goed overleg met de corporaties en commerciële verhuurders.

[1] Bron AMVB van 8 juli jl tot wijziging van het Besluit huurprijzen (Stb 2015, 219).

Delen!